La promesse d'achat

	La promesse d'achat
Petite histoire des formulaires obligatoires Rappelons d'abord certains faits. Le 11 août 1999, les courtiers et agents présents à l'assemblée tenue au palais des congrès de Montréal adoptaient les projets de règlements soumis par l'Association des Courtiers et Agents immobiliers du Québec (ACAIQ), y compris le contenu des formulaires obligatoires. Le contenu de la promesse d'achat adoptée, essentiellement le même que celui de la contre-proposition produite par la défunte Association de l'Immeuble du Québec AIQ), était publié dans la Gazette Officielle du 20 octobre 1993. Dans la Gazette du 29 décembre 1993 qui contenait la version finale des règlements, on a constaté que le Gouvernement avait modifié, dans certains cas de façon importante, le contenu des formulaires obligatoires. Obligatoire pour tous les courtiers et les agents À compter du 1er août 1994, le contenu de la promesse d'achat prévu au règlement de l'ACAIQ deveint obligatoire pour tous les courtiers et agents immobiliers du Québec lorsque la promesse d'achat porte sur un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou sur une fraction d'un immeuble principalement résidentiel qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété. Comme le contenu obligatoire est prévu dans un règlement adopté en vertu d'une Loi, vous ne pourrez pas apporter de façon systématique des changements à la promesse d'achat. La promesse d'achat est plus longue La nouvelle promesse d'achat est plus longue: elle contient en effet 3 pages et chacune des pages comporte 2 exemplaires. Comme il s'agit de formulaires autocopiants, vous devez ou bien insérer un carton entre chaque page ou bien détacher les pages (au haut du formulaire) les unes des autres avant de commencer à les remplir pour éviter le gaspillage de formulaires. Remplissez chaque page de la promesse d'achat; votre texte s'inscrira alors sur chacun des exemplaires à l'exception des signatures, lesquelles doivent être apposées en original. Vente par un constructeur ou un promoteur et le contrat préliminaire Au tout début du nouveau formulaire, on indique que la promesse d'achat ne constitue pas le contrat préliminaire requis en vertu de l'article 1785 du nouveau code civil. Cet article prévoit certaines règles particulières lorsqu' un constructeur ou un promoteur vend un immeuble à usage d'habitation, bâti ou à bâtir, à une personne physique. L'une de ces règles établit l'obligation qu'il y ait un contrat préléminaire à la vente, contrat que l'on peut assimiler à la promesse d'achat. Cependant, par l'effet de la règle mentionnée au début de la promesse d'achat, vous ne pourrez pas utiliser ce formulaire lorsque vous agirez pour le compte d'un constructeur ou d'un promoteur qui vend un tel immeuble à une personne physique. Vous devrez alors utiliser un autre formulaire spécialement préparé pour répondre aux exigences particulières du contrat préliminaire. TPS, TVQ et autres . . . L'article 4.1 de la nouvelle promesse d'achat prévoit que l'acheteur devra, le cas échéant, remettre au vendeur lors de l'acte de vente toute TPS, TVQ ou AUTRE taxe résultant de la vente. Cette nouvelle clause ne vient pas modifier les cas où ces taxes ont ou non à être perçues par le vendeur. Il s'agit essentiellement d'un rappel du fait que certaines transactions vont engendrer pour l'acheteur un coût additionnel important, coût qu'il devrait évidemment connaître avant de fixer le prix qu'il est prêt à payer pour un immeuble. vous devrez donc vous assurer auprès du vendeur de sont statut ainsi que du statut de son immeuble afin de déterminer si des taxes devrtont être payées suite à sa vente. Délais d'acceptation et de notification Un des changements majeurs apportés à la promesse d'achat est à son article 10.1. Comme c'était le cas avec l'ancien formulaire, le répondant doit accepter la promesse d'achat à l'intérieur du délai accordé par l'acheteur. Cependant, ce qui est nouveau et qu'il est essentiel pour vous de savoir, c'est que désormais pour qu'il y ait un contrat qui lie juridiquement les parties, une autre contidion doit être remplie: Il faut que l'acceptation du vendeur soit notifiée à l'acheteur à l'intérieur du deuxième délai indiquée à l'article 10.1. Bref, pour qu'il y ait un contrat, il faudra que le vendeur accepte la promesse d'achat dans le délai d'acceptation mentionné et que cette acceptatin soit notifié à l'acheteur dans le deuxième délai indiqué qui se calculera à compter de l'expiration du premier délai (délai d'acceptation): "Dans les __________ heures qui suivent l'expiration du délai". Il est donc essentiel pour vous d'indiquer les 2 délais. Autres changements D'autres changements ont été apportés au Contrat de courtage. Lisez attentivement le formulaire et soyez vigilants !

La promesse d'achat

Petite histoire des formulaires obligatoires

Rappelons d'abord certains faits. Le 11 août 1999, les courtiers et agents présents à l'assemblée tenue au palais des congrès de Montréal adoptaient les projets de règlements soumis par l'Association des Courtiers et Agents immobiliers du Québec (ACAIQ), y compris le contenu des formulaires obligatoires. Le contenu de la promesse d'achat adoptée, essentiellement le même que celui de la contre-proposition produite par la défunte Association de l'Immeuble du Québec AIQ), était publié dans la Gazette Officielle du 20 octobre 1993. Dans la Gazette du 29 décembre 1993 qui contenait la version finale des règlements, on a constaté que le Gouvernement avait modifié, dans certains cas de façon importante, le contenu des formulaires obligatoires.

Obligatoire pour tous les courtiers et les agents

À compter du 1er août 1994, le contenu de la promesse d'achat prévu au règlement de l'ACAIQ deveint obligatoire pour tous les courtiers et agents immobiliers du Québec lorsque la promesse d'achat porte sur un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou sur une fraction d'un immeuble principalement résidentiel qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété. Comme le contenu obligatoire est prévu dans un règlement adopté en vertu d'une Loi, vous ne pourrez pas apporter de façon systématique des changements à la promesse d'achat.

La promesse d'achat est plus longue

La nouvelle promesse d'achat est plus longue: elle contient en effet 3 pages et chacune des pages comporte 2 exemplaires. Comme il s'agit de formulaires autocopiants, vous devez ou bien insérer un carton entre chaque page ou bien détacher les pages (au haut du formulaire) les unes des autres avant de commencer à les remplir pour éviter le gaspillage de formulaires. Remplissez chaque page de la promesse d'achat; votre texte s'inscrira alors sur chacun des exemplaires à l'exception des signatures, lesquelles doivent être apposées en original.

Vente par un constructeur ou un promoteur et le contrat préliminaire

Au tout début du nouveau formulaire, on indique que la promesse d'achat ne constitue pas le contrat préliminaire requis en vertu de l'article 1785 du nouveau code civil. Cet article prévoit certaines règles particulières lorsqu' un constructeur ou un promoteur vend un immeuble à usage d'habitation, bâti ou à bâtir, à une personne physique. L'une de ces règles établit l'obligation qu'il y ait un contrat préléminaire à la vente, contrat que l'on peut assimiler à la promesse d'achat.

Cependant, par l'effet de la règle mentionnée au début de la promesse d'achat, vous ne pourrez pas utiliser ce formulaire lorsque vous agirez pour le compte d'un constructeur ou d'un promoteur qui vend un tel immeuble à une personne physique. Vous devrez alors utiliser un autre formulaire spécialement préparé pour répondre aux exigences particulières du contrat préliminaire.

TPS, TVQ et autres . . .

L'article 4.1 de la nouvelle promesse d'achat prévoit que l'acheteur devra, le cas échéant, remettre au vendeur lors de l'acte de vente toute TPS, TVQ ou AUTRE taxe résultant de la vente. Cette nouvelle clause ne vient pas modifier les cas où ces taxes ont ou non à être perçues par le vendeur. Il s'agit essentiellement d'un rappel du fait que certaines transactions vont engendrer pour l'acheteur un coût additionnel important, coût qu'il devrait évidemment connaître avant de fixer le prix qu'il est prêt à payer pour un immeuble. vous devrez donc vous assurer auprès du vendeur de sont statut ainsi que du statut de son immeuble afin de déterminer si des taxes devrtont être payées suite à sa vente.

Délais d'acceptation et de notification

Un des changements majeurs apportés à la promesse d'achat est à son article 10.1. Comme c'était le cas avec l'ancien formulaire, le répondant doit accepter la promesse d'achat à l'intérieur du délai accordé par l'acheteur.

Cependant, ce qui est nouveau et qu'il est essentiel pour vous de savoir, c'est que désormais pour qu'il y ait un contrat qui lie juridiquement les parties, une autre contidion doit être remplie: Il faut que l'acceptation du vendeur soit notifiée à l'acheteur à l'intérieur du deuxième délai indiquée à l'article 10.1.

Bref, pour qu'il y ait un contrat, il faudra que le vendeur accepte la promesse d'achat dans le délai d'acceptation mentionné et que cette acceptatin soit notifié à l'acheteur dans le deuxième délai indiqué qui se calculera à compter de l'expiration du premier délai (délai d'acceptation): "Dans les __________ heures qui suivent l'expiration du délai". Il est donc essentiel pour vous d'indiquer les 2 délais.

Autres changements

D'autres changements ont été apportés au Contrat de courtage. Lisez attentivement le formulaire et soyez vigilants !

89. Les formulaires obligatoires "Contrat de courtage exclusif Vente d'un immeuble principalement résidentiel" et "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" doivent être rédigés en au moins 2 exemplaires.

90. Les formulaires obligatoires "Promesse d'achat", "Annexe A Immeuble", "Annexe G Générale", "Contre-proposition à une promesse d'achat" et "Modifications et avis de réalisation de conditions" doivent être rédigés en au moins 4 exemplaires.

91. Un formulaire obligatoire doit être complété clairement et lisiblement par le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier à la main ou à l'aide d'une machine à écrire, d'un système informatique ou d'un système d'imprimerie.

92. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier complète un formulaire obligatoire à la main, il doit le faire à l'encre et utiliser une écriture soignée afin d'en faciliter la lecture.

93. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier complète un formulaire obligatoire à l'aide d'une machine à l'aide d'une machine à écrire, d'un système informatique ou d'un système d'imprimerie, il doit utiliser un caractère typographique d'au moins 10 points, différent de celui utilisé pour le contenu obligatoire, de façon à permettre aux parties de distinguer facilement le texte de tout ajout ou modification, de celui du contenu ogbligatoire du formulaire.

94. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier utilise le formulaire obligatoire "Annexe A Immeuble", "Annexe G Générale", "Contre-proposition à une promesse d'achat" et "Modifications et avis de réalisation de conditions", il doit indiquer à l'espace prévu à cette fin le numéro distinct du formulaire obligatoire "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou selon le cas, "Promesse d'achat" auquel il fait référence.

95. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier fait une rature à un

formulaire obligatoire, il doit faire parapher cette rature par les parties avant même que celles-ci n'apposent leur signature à la fin du formulaire.

96.Les ajouts ou modifications que peut apporter un titulaire de certificat de courtier ou d'agent immobilier à un formulaire obligatoire doivent porter uniquement sur l'objet visé par les termes et conditions de ce formulaire.

97. Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit, avant de faire signer un formulaire obligatoire qu'il a complété, permettre aux parties de prendre connaissance des termes et conditions de ce formulaire et fournir, avant la signature, toutes les explications et réponses aux questions posées par celles-ci.

98.Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier ne doit faire aucun ajout, modification ou rature sur un formulaire obligatoire après que les parties aient apposé leur signature à la fin de ce formulaire.

99. Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit utiliser le formulaire obligatoire "Modifications et avis de réalisation de conditions" lorsque les parties veulent apporter une modification à un formulaire obligatoire. "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou "Promesse d'achat" qu'elles ont déjà signé.

100. Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier ne doit utiliser le formulaire "Annexe G Générale" que pour compléter les termes et conditions des formulaires obligatoires "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou "Promesse d'achat".

Le titulaire ne doit notamment pas utiliser le formulaire "Annexe G Générale" pour apporter une modification à un formulaire obligatoire "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou "Promesse d'achat" que les parties ont déjà signé.