Contrat de courtage non exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel)

	Contrat de courtage non-exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel)
Petite histoire des formulaires obligatoires Rappelons d'abord certains faits. Le 11 août 1999, les courtiers et agents présents à l'assemblée tenue au palais des congrès de Montréal adoptaient les projets de règlements soumis par l'Association des Courtiers et Agents immobiliers du Quéebec (ACAIQ), y compris le contenu des formulaires obligatoires. Le contenu du Contrat de courtage exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel) adoptée, essentiellement le même que celui du Contrat de courtage non exclusif produit par la défunte Association de l'Immeuble du Québec (AIQ), était publié dans la Gazette Officielle du 20 octobre 1993. Dans la Gazette du 29 décembre 1993 qui contenait la version finale des règlements, on a constaté que le Gouvernement avait modifié, dans certains cas de façon importante, le contenu des formulaires obligatoires. Dans le cas du contrat de courtage, le gouvernement a prévu deux contrats: un contrat exclusif et un contrat non exclusif. Donc, si jamais vous deviez conclure un contrat exclusif pour un immeuble résidentiel, il vous faudra utiliser un autre formulaire et non transformer le contrat non exclusif en contrat exclusif. Obligatoire pour tous les courtiers et les agents À compter du 1er août 1994, le contenu du Contrat de courtage non exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel) prévu au règlement de l'ACAIQ deveint obligatoire pour tous les courtiers et agents immobiliers du Québec lorsque le Contrat de courtage non exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel) porte sur un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou sur une fraction d'un immeuble principalement résidentiel qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété. Comme le contenu obligatoire est prévu dans un règlement adopté en vertu d'une Loi, vous ne pourrez pas apporter de façon systématique des changements au Contrat de courtage non exclusif. Seules des circonstances particulières vous autoriseront à modifier en accord avec le vendeur, le contenu du Contrat de courtage non exclusif. Toute modification par laquelle le vendeur renoncerait à un droit pourrait vraisemblablement être remise en question par les tribunaux. Le Contrat de courtage non exclusif est plus long Le nouveau Contrat de Contrat de courtage non exclusif est plus long: il contient en effet 3 pages et chacune des pages comporte 2 exemplaires. Comme il s'agit de formulaires autocopiants, vous devez ou bien insérer un carton entre chaque page ou bien détacher les pages (au haut du formulaire) les unes des autres avant de commencer à les remplir pour éviter le gaspillage de formulaires. Remplissez chaque page du Contrat de courtage non exclusif; votre texte s'inscrira alors sur chacun des exemplaires à l'exception des signatures, lesquelles doivent être apposées en original. TPS, TVQ et autres . . . L'article 4.1 du nouveau contrat de courtage prévoit que l'acheteur devra, le cas échéant, remettre au vendeur lors de l'acte de vente toute TPS, TVQ ou AUTRE taxe résultant de la vente. Cette nouvelle clause ne vient pas modifier les cas où ces taxes ont ou non à être perçues par le vendeur. Il s'agit essentiellement d'un rappel du fait que certaines transactions vont engendrer pour l'acheteur un coût additionnel important, coût qu'il devrait évidemment connaître avant de fixer le prix qu'il est prêt à payer pour un immeuble. vous devrez donc vous assurer auprès du vendeur de sont statut ainsi que du statut de son immeuble afin de déterminer si des taxes devront être payées suite à sa vente. Conséquences liées à l'absence d'exclusivité du contrat de courtage L'article 2.1 du contrat de courtage stipule ce qui suit: "Le présent contrat ne comportant aucune exlcusivité en faveur du courtier, il est entendu que le vendeur conserve le droit, même pendant la durée du contrat, d'offrir ledit immeuble en vente 3 ou de le vendre lui-même ou par l'intermédiaire de toute autre personne de son choix. Le vendeur peut non seulement concluere des contrats de courtage avec d'autres courtiers, mais également offrir en vente et vendre par lui-même. Bref, à moins d'être capable d'établir qu'il est la cause efficiente de la vente, un courtier n'aura droit à aucune rétribution. Droit à la rétribution: Notion de cause efficiente de la vente Les conditions suivante lesquelles le courtier peut prétendre percevoir une rétribution dans le cadre d'un contrat de courtage non exclusif sont fort différentes de celles exigées lorsque le contrat de courtage est stipulé exclusif. "Le contrat de courtage non exclusif prévoit en effet à son article 7.1 que le courtier a droit à la rétribution convenue seulement "Si pendant la durée du présent contrat, l'immeuble est vendu et que c'est le courtier qui est la cause efficiente de la vente". Si une promesse d'achat ne conduit pas à la signature de l'acte de vente, le courtier n,aura pas droit à sa rétribution puisque la signature de l'acte de vente chez le notaire, pendant la durée du contrat de courtage, constitue l'une des conditions pour qu'il y ait droit. Il faut en effet faire attention: Présenter une promesse d'achat qui mène à une vente constitue évidemment un argument de taille pour se prétendre la cause efficiente de la vente. Cependant, cet argument peut être repoussé, par exemple lorsque plus d'une promesse d'achat a été présentée par l'acheteur par l'intermédiaire de courtiers différents. De plus, il est loin d'être certain que les tribunaux civils retiendront les critères établis dans le cadre des arbitrages en courtage immobilier pour déterminer si un courtier a été ou non la cause efficiente d'une vente. Révocabilité du contrat de courtage Vous remarquerez que le contrat de courtage préparé par le Gouvernement n'ast pas irrévocable, contrairement, au contrat de courtage que publiait L'AIQ. Cela signifie que le vendeur pourra mettre fin unilatéralement au contrat de courtage, même au-delà du droit de dédit de 3 jours. Il pourrait néanmoins être redevable de certaines sommes au courtier. Rien ne vous empêche toutefois de prévoir au moment de la signature du contrat de courtage, avec l'accord du vendeur, que le contrat sera irrévocable, en ajoutant une clause à cet effet à l'article 11.1 (autre déclarations et conditions): "Le présent contrat est irrévocable". Autres changements D'autres changements ont été apportés au Contrat de courtage. Lisez attentivement le formulaire et soyez vigilants !

Contrat de courtage non-exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel)

Petite histoire des formulaires obligatoires

Rappelons d'abord certains faits. Le 11 août 1999, les courtiers et agents présents à l'assemblée tenue au palais des congrès de Montréal adoptaient les projets de règlements soumis par l'Association des Courtiers et Agents immobiliers du Quéebec (ACAIQ), y compris le contenu des formulaires obligatoires. Le contenu du Contrat de courtage exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel) adoptée, essentiellement le même que celui du Contrat de courtage non exclusif produit par la défunte Association de l'Immeuble du Québec (AIQ), était publié dans la Gazette Officielle du 20 octobre 1993. Dans la Gazette du 29 décembre 1993 qui contenait la version finale des règlements, on a constaté que le Gouvernement avait modifié, dans certains cas de façon importante, le contenu des formulaires obligatoires. Dans le cas du contrat de courtage, le gouvernement a prévu deux contrats: un contrat exclusif et un contrat non exclusif. Donc, si jamais vous deviez conclure un contrat exclusif pour un immeuble résidentiel, il vous faudra utiliser un autre formulaire et non transformer le contrat non exclusif en contrat exclusif.

Obligatoire pour tous les courtiers et les agents

À compter du 1er août 1994, le contenu du Contrat de courtage non exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel) prévu au règlement de l'ACAIQ deveint obligatoire pour tous les courtiers et agents immobiliers du Québec lorsque le Contrat de courtage non exclusif (Vente d'un immeuble principalement résidentiel) porte sur un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou sur une fraction d'un immeuble principalement résidentiel qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété. Comme le contenu obligatoire est prévu dans un règlement adopté en vertu d'une Loi, vous ne pourrez pas apporter de façon systématique des changements au Contrat de courtage non exclusif. Seules des circonstances particulières vous autoriseront à modifier en accord avec le vendeur, le contenu du Contrat de courtage non exclusif. Toute modification par laquelle le vendeur renoncerait à un droit pourrait vraisemblablement être remise en question par les tribunaux.

Le Contrat de courtage non exclusif est plus long

Le nouveau Contrat de Contrat de courtage non exclusif est plus long: il contient en effet 3 pages et chacune des pages comporte 2 exemplaires. Comme il s'agit de formulaires autocopiants, vous devez ou bien insérer un carton entre chaque page ou bien détacher les pages (au haut du formulaire) les unes des autres avant de commencer à les remplir pour éviter le gaspillage de formulaires. Remplissez chaque page du Contrat de courtage non exclusif; votre texte s'inscrira alors sur chacun des exemplaires à l'exception des signatures, lesquelles doivent être apposées en original.

TPS, TVQ et autres . . .

L'article 4.1 du nouveau contrat de courtage prévoit que l'acheteur devra, le cas échéant, remettre au vendeur lors de l'acte de vente toute TPS, TVQ ou AUTRE taxe résultant de la vente. Cette nouvelle clause ne vient pas modifier les cas où ces taxes ont ou non à être perçues par le vendeur. Il s'agit essentiellement d'un rappel du fait que certaines transactions vont engendrer pour l'acheteur un coût additionnel important, coût qu'il devrait évidemment connaître avant de fixer le prix qu'il est prêt à payer pour un immeuble. vous devrez donc vous assurer auprès du vendeur de sont statut ainsi que du statut de son immeuble afin de déterminer si des taxes devront être payées suite à sa vente.

Conséquences liées à l'absence d'exclusivité du contrat de courtage

L'article 2.1 du contrat de courtage stipule ce qui suit:

"Le présent contrat ne comportant aucune exlcusivité en faveur du courtier, il est entendu que le vendeur conserve le droit, même pendant la durée du contrat, d'offrir ledit immeuble en vente 3 ou de le vendre lui-même ou par l'intermédiaire de toute autre personne de son choix.

Le vendeur peut non seulement concluere des contrats de courtage avec d'autres courtiers, mais également offrir en vente et vendre par lui-même. Bref, à moins d'être capable d'établir qu'il est la cause efficiente de la vente, un courtier n'aura droit à aucune rétribution.

Droit à la rétribution: Notion de cause efficiente de la vente

Les conditions suivante lesquelles le courtier peut prétendre percevoir une rétribution dans le cadre d'un contrat de courtage non exclusif sont fort différentes de celles exigées lorsque le contrat de courtage est stipulé exclusif.

"Le contrat de courtage non exclusif prévoit en effet à son article 7.1 que le courtier a droit à la rétribution convenue seulement "Si pendant la durée du présent contrat, l'immeuble est vendu et que c'est le courtier qui est la cause efficiente de la vente". Si une promesse d'achat ne conduit pas à la signature de l'acte de vente, le courtier n,aura pas droit à sa rétribution puisque la signature de l'acte de vente chez le notaire, pendant la durée du contrat de courtage, constitue l'une des conditions pour qu'il y ait droit. Il faut en effet faire attention: Présenter une promesse d'achat qui mène à une vente constitue évidemment un argument de taille pour se prétendre la cause efficiente de la vente. Cependant, cet argument peut être repoussé, par exemple lorsque plus d'une promesse d'achat a été présentée par l'acheteur par l'intermédiaire de courtiers différents. De plus, il est loin d'être certain que les tribunaux civils retiendront les critères établis dans le cadre des arbitrages en courtage immobilier pour déterminer si un courtier a été ou non la cause efficiente d'une vente.

Révocabilité du contrat de courtage

Vous remarquerez que le contrat de courtage préparé par le Gouvernement n'ast pas irrévocable, contrairement, au contrat de courtage que publiait L'AIQ. Cela signifie que le vendeur pourra mettre fin unilatéralement au contrat de courtage, même au-delà du droit de dédit de 3 jours. Il pourrait néanmoins être redevable de certaines sommes au courtier.

Rien ne vous empêche toutefois de prévoir au moment de la signature du contrat de courtage, avec l'accord du vendeur, que le contrat sera irrévocable, en ajoutant une clause à cet effet à l'article 11.1 (autre déclarations et conditions): "Le présent contrat est irrévocable".

Autres changements

D'autres changements ont été apportés au Contrat de courtage. Lisez attentivement le formulaire et soyez vigilants !

89. Les formulaires obligatoires "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" et "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" doivent être rédigés en au moins 2 exemplaires.

90. Les formulaires obligatoires "Promesse d'achat", "Annexe A Immeuble", "Annexe G Générale", "Contre-proposition à une promesse d'achat" et "Modifications et avis de réalisation de conditions" doivent être rédigés en au moins 4 exemplaires.

91. Un formulaire obligatoire doit être complété clairement et lisiblement par le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier à la main ou à l'aide d'une machine à écrire, d'un système informatique ou d'un système d'imprimerie.

92. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier complète un formulaire obligatoire à la main, il doit le faire à l'encre et utiliser une écriture soignée afin d'en faciliter la lecture.

93. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier complète un formulaire obligatoire à l'aide d'une machine à l'aide d'une machine à écrire, d'un système informatique ou d'un système d'imprimerie, il doit utiliser un caractère typographique d'au moins 10 points, différent de celui utilisé pour le contenu obligatoire, de façon à permettre aux parties de distinguer facilement le texte de tout ajout ou modification, de celui du contenu ogbligatoire du formulaire.

94. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier utilise le formulaire obligatoire "Annexe A Immeuble", "Annexe G Générale", "Contre-proposition à une promesse d'achat" et "Modifications et avis de réalisation de conditions", il doit indiquer à l'espace prévu à cette fin le numéro distinct du formulaire obligatoire "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou selon le cas, "Promesse d'achat" auquel il fait référence.

95. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier fait une rature à un

formulaire obligatoire, il doit faire parapher cette rature par les parties avant même que celles-ci n'apposent leur signature à la fin du formulaire.

96.Les ajouts ou modifications que peut apporter un titulaire de certificat de courtier ou d'agent immobilier à un formulaire obligatoire doivent porter uniquement sur l'objet visé par les termes et conditions de ce formulaire.

97. Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit, avant de faire signer un formulaire obligatoire qu'il a complété, permettre aux parties de prendre connaissance des termes et conditions de ce formulaire et fournir, avant la signature, toutes les explications et réponses aux questions posées par celles-ci.

98.Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier ne doit faire aucun ajout, modification ou rature sur un formulaire obligatoire après que les parties aient apposé leur signature à la fin de ce formulaire.

99. Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit utiliser le formulaire obligatoire "Modifications et avis de réalisation de conditions" lorsque les parties veulent apporter une modification à un formulaire obligatoire. "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou "Promesse d'achat" qu'elles ont déjà signé.

100. Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier ne doit utiliser le formulaire "Annexe G Générale" que pour compléter les termes et conditions des formulaires obligatoires "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou "Promesse d'achat".

Le titulaire ne doit notamment pas utiliser le formulaire "Annexe G Générale" pour apporter une modification à un formulaire obligatoire "Contrat de courtage exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel", "Contrat de courtage non exclusif - Vente d'un immeuble principalement résidentiel" ou "Promesse d'achat" que les parties ont déjà signé.